ขอปรึกษาค่ะ จะแบ่งขายที่ดิน แต่ไม่มีเอกสารสิทธิ์

มีที่ดินแปลงหนึ่ง 10 ไร่ มีเอกสารสิทธื์เป็นโฉนด 7 ไร่ และนอกโฉนดเขียนว่าป่า เนื้อที่กะดูประมาณ 3 ไร่ ที่ดินบริเวณนั้นเป็นนาทั้งหมดไม่มีป่า ที่ดินโฉนดติดกันจะมีที่ดินนอกโฉนดคั้นกลาง เป็นแบบนี้ทั้งนั้น ถามชาวบ้านเขาบอกว่าเป็นที่หัวไร่ปลายนา ไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์ให้ ในโฉนดของผม เขียนว่าเป็น ป่า แต่พอไปดูโฉนดที่ดินฝั่งตรงข้ามซึ่งมีที่ดินนอกโฉนดชนกัน กลับเขียนว่า ที่ครอบครอง 

ปัจจุบันบริเวณนั้นเจริญขึ้น มีโรงงานมาตั้งจำนวนมาก ผู้คนอพยพมาอยู่มากขึ้น อยากจะแบ่งที่ดินขาย ปัญหาคือที่ดินนอกโฉนด จะแบ่งแยกอย่างไร ใครจะมารังวัด จะทำหลักฐานเกี่ยวกับที่ดินอย่างไร และจะซื้อขายอย่างไร จึจึงใคร่ขอคำแนะนำจากท่านที่มีประสบการณ์ค่ะ